אתם מעוניינים לפרוע את המשכנתא אך לא יודעים מה העמלה שתצטרכו לשלם על הפירעון המוקדם? הרשו לי לעשות לכם סדר ולהבין איך אפשר לנסות להימנע מעלויות מיותרות.
המשכנתא בדר"כ מורכבת ממספר מסלולים שונים ולכל מסלול יש עמלת פירעון שמחושבת באופן שונה.
1. עמלה תפעולית: עמלת שהבנק גובה על תפעול החזר ומסתכמת בעשרות שקלים (כ 60 שח).
2. עמלת אי הודעה: הבנק מבקש מהלווה הודעה של 10 ימים לפחות טרם פירעון המשכנתא. במידה והלווה יעדכן 10 ימים מראש לא ישלם עמלה, אך אם לא יודיע יחויב ב 0.1% מסכום המשכנתא שנפרעת.
3. עמלת היוון: (העמלה המשמעותית ביותר)
כאשר לקחנו הלוואה מהבנק, הבנק התחייב על ריבית מסוימת בריבית קבועה (לא משנה אם זה ריבית קבועה צמודה / קבועה לא צמודה/ ריבית משתנה צמודה או לא צמודה כל 5 שנים או יותר) , אם נבקש כעת לפרוע את ההלוואה הבנק יצטרך למצוא לווה חדש לכסף, אולם אם הריבית בעת הפירעון המוקדם נמוכה יותר, המשמעות היא שהבנק ירוויח פחות ולכן הוא דורש לפצות את עצמו על ההפרש. (למה הפיצוי? מכיוון שבמסלולים אלו התחייבנו כלפי הבנק לשלם ריבית מסוימת לאורך כל תקופת המשכנתא ובעת הפירעון המוקדם אנו מפסיקים את ההתחייבות באמצע).
אם כך, איך מחשבים את העמלה ? כשלקוח מבקש לפרוע בפירעון מוקדם, הבנק בודק את הריבית הממוצעת הקיימת באותה עת בשוק באותו מסלול הלוואה (למשך התקופה שנשארה). במקביל, הוא בודק את הריבית הממוצעת באותו המסלול בעת נטילת ההלוואה, או את הריבית שנקבעה ללקוח – הנמוכה מבין השתיים. לאחר הבדיקה הבנק בוחן את ההפרש ביניהן:
אם הריבית הנוכחית בהלוואה נמוכה או זהה לריבית בעת לקיחת ההלוואה אז הלקוח יחויב בעמלת היוון. אם הריבית גבוהה יותר הלקוח לא יחויב בהפרש.
לדוגמא: אם לקחתם משכנתא ל20 שנה בריבית של 6% , שזו היתה גם הריבית הממוצעת בשוק באותה תקופה. אחרי 5 שנים ביקשתם למחזר את המשכנתא ולבצע פירעון מוקדם. הבנק יבדוק את הריבית הממוצעת בהלוואה דומה ל 15 שנה, לסכום שנותר. אם הריבית הממוצעת עומדת לדוגמא על 7% , הבנק לא יחייב אתכם בעמלה, שכן הריבית גבוהה יותר והבנק יוכל להלוות את הכסף שלכם למישהו אחר מבלי "להפסיד". מנגד, אם הריבית עומדת על 4% הבנק יחייב אתכם בעמלת היוון של 2%.
דוגמא נוספת: בנקודות יציאה שהוגדרו במסלולים כבר מראש (לדוגמא: משתנה כל 5 שנים) לא נשלם עמלת היוון בנקודת היציאה (לאחר ה 5 שנים), אך אם נחליט לפרוע את המשכנתא לפני נקודת היציאה נשלם עמלת היוון על השנים שנותרו עד תום המסלול. (לדוגמא אם החלטנו לאחר 3 שנים לפרוע את המסלול משתנה כל 5 שנים נשלם רק עבור השנתיים שנותרו עד לנקודת היציאה). כמובן שכל זאת בהנחה שהריבית נמוכה יותר ממה שלקחנו את המשכנתא – כפי שפירטתי בחישוב של עמלת ההיוון המופיעה למעלה.
דגשים חשובים: במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (כגון: פריים, משתנה כל שנה, מט"ח) אין עמלת היוון מכיוון שהתחייבנו שהריבית שנשלם תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.
בהלוואות זכאות אין עמלות היוון מכיוון שזו הטבה מהמדינה.
4. עמלת מדד ממוצע (הלוואות צמודות מדד בלבד):
בעמלת מדד ממוצע מדובר על מקרה בו נפרעת הלוואה צמודת מדד בין ה 1 לחודש ועד ל 15 לחודש. מכיוון שהמדד מתפרסם ב 15 מידי חודש, בהלוואה שנפרעת בימים שלפני כן, הריבית למעשה אינה ידועה. בהתאם לכך הבנק גובה עמלה בשיעור של 50% מהעלייה הממוצעת של 12 החודשים הקודמים (כלומר, הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים). במידה והתברר כי המדד לאותו חודש היה שלילי, עמד על אפס, או אפילו חיובי, אך פחות מהממוצע כפי שמחושבת העמלה כאמור, הרי שהלקוח שילם למעשה סוג של קנס.
לעומת זאת, אם תפרעו את המשכנתא בין ה 16 לחודש ועד סופו לא תשלמו עמלה, אבל צריך לקחת בחשבון שב 15 לאותו חודש המדד שפורסם יחושב על המשכנתא.
חשוב לדעת– אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא אז החזירו אותה לפני ה 15 לחודש מכיוון שכך תשלמו רק את המדד הממוצע של השנה שעברה. אך אם אתם חושבים שהמדד יהיה שלילי או נמוך המתינו לאחר ה 16 לחודש.
5. הפרשי שער בהלוואות צמודות מט"ח: (הלוואות שכיחות)
עמלה נוספת נגבית במקרה שבו נלקחה הלוואה צמודת מט"ח. העמלה היא בגובה הפרשי השער בין שער מטבע החוץ ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם לבין השער שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר. אם הלווה מסר בכתב הודעה מוקדמת של שני ימי עסקים לפחות על הכוונה לבצע פירעון מוקדם, הוא פטור מעמלה זו.
ההתמחות היא לבנות מסלולים מותאמים ללקוח בהתאמה אישית לפי צרכיו, ולבנות תמהיל אופטימלי שיורכב בין היתר ממסלולים בהם אין עמלות פירעון מוקדם.
אלווה אתכם יד ביד ואגבש את הדרך הכי טובה עבורכם בליווי פיננסי מקיף, פתרונות מיטיבים ובאופן מקצועי שיעניקו לכם שקט נפשי וביטחון בעסקה.
אדאג לקבלת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם בהתאמה אישית !
מוזמנים ליצור קשר.. או שתחסכו או שתרוויחו !
המאמר נכתב ע"י שירה בר עוז – יועצת נדל"ן, משכנתאות ופיננסים.
