קיימת רגולציה על הבנקים שכפופים להנחיית בנק ישראל. בנק ישראל הוא הגורם שמעדכן בין היתר הנחיות בנוגע למשכנתאות. כגון: הון עצמי, יחס החזר, זכאויות וכו'. בשל כך חשוב להבין שכשאנו מעוניינים לקחת משכנתא יש להיערך למס' פרמטרים עיקריים שהבנק בוחן:
אנו נדרשים להון עצמי של 25% לפחות משווי הנכס. כלומר אם שווי הנכס מיליון ש"ח צריך שיהיה לנו סכום של לפחות 250 אלף ש"ח. חשוב לדעת– ככל שאחוז המימון הבנקאי גבוה יותר כך הריביות גבוהות בהתאמה, אך אם אחוז המימון שנבקש מהבנק יהיה נמוך יותר כך הריביות יהיו נמוכות יותר. צריך לשים לב שאם ההון העצמי שיש לרשות הלווים נמוך הם נדרשים לאחוז מימון גבוה יותר נדרש טרם החתימה על חוזה הרכישה לבקש אישור עקרוני מהבנק ואף לבחון שמאות מוקדמת. .
ברכישת דירה חדשה מקבלן יש לבדוק האם קיים בנק מלווה לפרויקט. הבנק יעביר כספים לקבלן רק לאחר ששילמתם את ההון העצמי. רק לאחר תשלום ההון העצמי הבנק ישלם לקבלן את התשלומים בהתאם לחוזה הרכישה. חשוב לדעת– הסכומים למימון יקבעו על פי קביעת השמאי של הבנק בלבד. כלומר, אחוז המימון יהיה בהתאמה לשווי שקבע השמאי ולא לסכום שמופיע בחוזה הרכישה.
ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 35% מההכנסה הפנויה נטו. (הכנסה נטו מכיוון שהבנקים מקזזים מיתרת ההכנסות הוצאות כגון: הלוואות/ מזונות וכו'). יחס ההחזר מסתכם בכ 30 % עד 40% לכל היותר (זהו נתון שמשתנה בין בנק לבנק). חשוב לדעת- החזר חודשי נמוך לא בהכרח מעיד על משכנתא שבנויה בצורה מקצועית ונכונה ללווה. ברב המקרים החזר נמוך מאד מעיד על כך שההחזר צפוי לעלות בעתיד באופן ניכר ואף ישפיע על יכולת ההחזר של הלקוח בעתיד, ולעיתים אף להביא אותו לסיכון מהותי של אי עמידה בתשלומים. כמו כן חשוב להבין כי ככל שהתקופה קצרה יותר כך גם הריביות יהיו נמוכות יותר. מה שהכי חשוב זה שתמהיל המשכנתא יורכב במקצועיות ובהתאמה אישית לפי הצרכים של הלקוח.
חשוב לוודא שההתנהלות הפיננסית תקינה וההיסטוריה האשראית של הלווים ללא סימונים והתראות.
הבנק בודק רצף תעסוקתי של הלווים. בוחן יכולת החזר של הלווה על מנת לוודא שיוכל לעמוד בתשלומים לאורך זמן, מכיוון שהמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח.
על כן הבנק מבקש את כל המסמכים הרלוונטיים טרם הגשת התיק וקבלת האישור העקרוני. קיים הבדל בהגשת תיק של שכיר לבין תיק של עצמאי. לרב הבנק מבקש לפגישה הראשונית ת.ז., תנועות עו"ש 3 חודשים, פירוט הלוואות ו 3 תלושי שכר ו/ או שומת מס לעצמאים.
חשוב לדעת- לא הולכים לבנק ללא יועץ פרטי רשום כמו שלא מבצעים עסקת נדל"ן ללא עו"ד. תהליך לקיחת המשכנתא מורכב הן מבחינת פרוצדוראלית והן מבחינת בחירת התמהיל הנכון. נקודת ההנחה היא שקיים ניגוד אינטרסים בין הבנק ללווה. לבנק יש אינטרס להרוויח כמה שיותר כסף ולכם חשוב לשלם כמה שפחות כסף ובמסלולים הכי נכונים עבורכם בהתאמה אישית !
אני אדאג לכם לקבלת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם !
אל תתרמו לחינם כסף לבנק !
מוזמנים ליצור קשר.. או שתחסכו או שתרוויחו !
המאמר נכתב ע"י שירה בר עוז – יועצת נדל"ן, משכנתאות ופיננסים.
