החלטתם לבנות את בית חלומותיכם? מזל טוב !
בנייה עצמית כרוכה בלבטים רבים ויש לקבל החלטות רבות ומגוונות, לרבות ההתמודדות מול בירוקרטיה ובעלי מקצוע שונים. כדי שהחלום לא יהפוך לסיוט, חשוב שתערכו בצורה נכונה ותבצעו תכנון מקדים שיכלול הוצאות לא צפויות ויאפשר לכם לקבל החלטות פיננסיות יעילות ונכונות. התכנון יעניק לכם שקט נפשי ויעזור למזער סיכונים בעתיד מכיוון שהקושי בבניה עצמית הוא היכולת לצפות את הסכום שנדרש לשלם בסופו של דבר. לכן, אומדן העלויות יעזור לקבוע את היקף הבניה ורמת הגימור.
מומלץ להכין תכנית שתהיה הכי קרובה למציאות וכדי שההפתעות בהמשך הבניה יהיו מינוריות. הכינו תכנית שתכלול עלות רכישת הקרקע (ברכישת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל יש להוסיף גם עלות פיתוח לקרקע), עלות הבניה (מ"ר לבניה כפול עלות למ"ר ) והוצאות נוספות כגון: מס רכישה, היטל השבחה, שכר טרחה לעו"ד, דמי תיווך, עלויות מימון, הצמדת עלויות למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, עיכובים בלוחות זמנים, אגרות וטפסים, עלות מפקח בניה, מהנדס, שכר טרחה לאדריכל ואנשי מקצוע נוספים, תכולת המבנה: ריהוט, מטבח, כלים סניטרים וכו' והרשימה עוד ארוכה..
בנוסף לכך, קיימים תשלומים חד פעמים בעת לקיחת המשכנתא כגון: שמאות, רישום ביטחונות, דמי פתיחת תיק לבנק, שכר טרחה ליועץ משכנתאות, ובמידה ויש חריגות בתקציב הן משפיעות על גובה המשכנתא וההחזר החודשי.
בשלב רכישת הקרקע אינכם נדרשים להציג תכניות בניה או היתרים כלשהם לבנק והכספים ישולמו ישירות לקבלן בפעימה אחת. בשלב הבנייה תדרשו להציג תכניות מפורטות של בניית הבית, תכניות קבלן, מפקח בניה וכו' והכספים יועברו לחשבונכם בהדרגה. כספי המשכנתא ישוחררו באופן הדרגתי בהתאם להתקדמות הבניה לפי אישור מהנדס או שמאות עדכנית עד לסכום שאושר בבנק לבניה העצמית.
חשוב לדעת: במשכנתא לבניה עצמית תמיד רצוי לבקש סכום גבוה יותר מהתכנון שביצעתם כדי שתוכלו להשתמש בו במידה וחרגתם מהתקציב. אתם לא תשלמו על כל המסגרת שאושרה אלא רק על הסכום שבסופו של דבר משכתם מסך המסגרת. לרב הבנק יאשר עד 75% מימון לרכישת המגרש ועד 60% מימון לבניה כדי למזער סיכונים במידה ותחרגו מהתקציב. הבנק תמיד יעדיף להישאר עם מרווח ביטחון. הבנק אינו מחויב לאשר את חריגות התקציב אך לרב יעדיף לאשר מימון נוסף כדי שיהיה לו נכס למשכן בגין האשראי שכבר מומש בחלקו.
בנייה עצמית מחייבת אתכם להתמודד עם עלויות גבוהות בשלבים הראשונים והשקעת זמן ומשאבים רבים, אך בסופו של דבר תקבלו בית המתאים באופן מושלם לצרכים הייחודיים שלכם ותחיו את החלום שלכם.
אשיג לכם את התנאים הטובים ביותר צעד אחר צעד להגשמת החלום שלכם !
כששואלים אותי מהי משכנתא טובה? אני נוהגת לענות: משכנתא בהתאמה אישית כי לכל אחד יש את הבית האישי והמיוחד שלו!
מוזמנים ליצור קשר.. או שתחסכו או שתרוויחו !
המאמר נכתב ע"י שירה בר עוז – יועצת נדל"ן, משכנתאות ופיננסים.
