"דירה בהנחה" היא תוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. "דירה בהנחה" היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
איך לוקחים משכנתא על דירות בפרויקט? האם יש להתחשב בשווי הכלכלי של הדירה במחיר שהדירה נקנתה כפי שנקבע בחוזה ? תוכנית דירה בהנחה מציעה דיור במחיר מופחת משווי השוק שלכך יש יתרונות רבים שאפרט בהמשך גם באופן חישוב המשכנתא ותנאי המימון לצורך הרכישה.
רוכשי דירות בפריפריה זכאים גם למענק בגובה של 40 א' ₪ או 60 א' ₪ (בהתאם ליישוב).
לרוכשי דירה בתוכנית אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו (המוקדם מבניהם).
התוכנית מיועדת לזוגות נשואים או ידועים בציבור, יחידים שהם רווקים/ גרושים או אלמנים מעל גיל 35, הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים, הורים גרושים מתחת לגיל 35 שילדיהם אינם בחזקתם, נכים יחידים בני 21 ומעלה ונכים רתוקים (מקבלים עדיפות בהגרלה) ואף קיימת הטבה לבני מקום שמקבלים אף הם עדיפות בהגרלה (בן מקום הוא מי שמתגורר ב 3 שנים האחרונות או ב4 שנים מתוך 10 שנים האחרונות בתחום שיפוטה של הרשות בו יבנה הפרויקט).
מי זכאי לתוכנית? התוכנית מיועדת בעיקר לחסרי דירה, אך גם למשפרי דיור.
חסרי דירה מוגדרים כאלה ש..:
- אין להם דירה ולא היתה בבעלותם דירה ב 3 שנים האחרונות (יותר משליש במצטבר).
- אינם שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר(דמי מפתח) ב 3 שנים האחרונות.
- אינם בני רשות ליחדת דיור בנחלה במשק חקלאי בישוב קהילתי.
- אין להם זכויות בשלבי בנייה.
- אין להם זכויות בחלק שעולה על שליש, במצטבר, בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות לבניה של יותר משליש ביחידת דיור.
- אין להם זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצות רוכשים.
חשוב לדעת שבעת מעמד חתימת החוזה אתם צריכים להיות מוגדרים כחסרי דירה.
משפרי דיור מוגדרים כאלה ש..:
- בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב 3 השנים שקדמו לרכישת הדירה בתוכנית.
- בני זוג ייחשבו כמשפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב3 השנים שקדמו לרכישת הדירה בתוכנית.
- משפר דור נדרש למכור את הנכס שבבעלותו לא יאוחר מ 12 חודשים לאחר אכלוס הדירה שרכש במסגרת תוכנית דירה בהנחה, ולא יוכל לרכוש דירה נוספת בטרם מכירת הדירה.
ישנם מספר שלבים הנדרשים להגשת התוכנית:
- הוצאת אישור זכאות– כאשר בחנתם שאתם עומדים בתנאי הסף עליכם להוציא אישור זכאות באחת מתוך 3 החברות: אלונים (2850*) , מילגם (6078*) או עמידר (6266*). ניתן להוציא באופן מקוון באתר האינטרנט או לחלופין לגשת לסניפים בשעות קבלת הקהל. הנפקת האישור כ 10 ימי עסקים מיום הבקשה.
- כניסה לאתר ההרשמה להגרלות– בעת קבלת האישור תקבלו מייל שבו תצטרכו להחליף את הסיסמא הראשונית שקיבלתם ולאמת שהפרטים האישיים שהוזנו נכונים.
- הרשמה להגרלה בפרויקט– עליכם להיכנס לרשימת הפרויקטים הפתוחים להרשמה בלבד ולהירשם. בסדרת הגרלות ראשונות ניתן להירשם ל 3 ישובים בלבד. בסדרת הגרלות המשך ניתן להירשם לכל ההגרלות ללא הגבלת מספר היישובים.
- המתנה להגרלה ולהודעה על תוצאותיה– לאחר ביצוע ההגרלה ישלח מייל על הודעת זכייה/ אי זכייה. ההודעות על תוצאות ההגרלה ישלחו למייל שמסרתם בעת הרישום. לאחר הזכייה ולאחר קבלת ההיתר היזם יצור קשר עם הזוכים ויסביר להם על המשך התהליך.
- המתנה לקבלת היתר בניה- תהליך קבלת ההיתר מתחיל עם הזכייה של הקבלן בפרויקט ומבוצע במקביל לשלב פיתוח המגרשים ומסירתם לקבלן. יתכן שההגרלה בוצעה עוד טרם קבלת ההיתר לקבלן ותהליך זה יכול להימשך זמן רב יותר. יישלחו לזוכים עדכונים לגבי מצב הפרויקט בדואר אלקטרוני וכמו כן ניתן לעקוב באזור האישי על התקדמות הפרויקט ומקומכם העדכני לבחירת הדירה.
- בדיקת אפשרויות למימון הדירה– רוכשי דירה במסגרת התוכנית זכאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר מן המקובל בשוק, כדי לסייע להם במימון רכישת הדירה.
רוכשי דירות מקבלים מימון / משכנתא בסך של 75% לכל היותר בעוד שרוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן ייהנו משיעורי מימון אפקטיביים משמעותיים וזה לא עניין של מה בכך. לרוכשים אלו קיימת הטבה כפולה מכיוון שמעבר לכך שהם רוכשים דירה בזול הם גם לא צריכים לשלם הון עצמי גבוה כפי שנדרשים קונים אחרים ברכישת דירות.
במקרים רבים ידרשו להון עצמי של כ 100 א' ש"ח בלבד ואחוז המימון שיוכלו לקבל יסתכם בכ 85% עד 90% משווי השוק כלומר שווי הערכת השמאי (ולא כפי שרשום בחוזה הקנייה שכאמור יהיה נמוך יותר).
שיעורי המימון הגבוהים ניתנים כי הקנייה במחיר למשתכן אינו המחיר בפועל/ מחיר השוק של דירה לאותו אזור. על פניו, ביחס למחיר למשתכן מדובר בשיעורי מימון מאד נמוכים אבל ביחס למחיר האמיתי של הדירה, זה עשוי להיות משמעותית נמוך יותר.
מידע שחשוב לדעת– מבחינת הבנקים מה שחשוב לצורך הבטחת ההלוואה הוא השווי האמיתי של הנכס (כפי שהעריך השמאי) ולא בכמה הדירה נקנתה לפי חוזה הרכישה.
התנאים לקבלת משכנתא במחיר למשתכן זהה לתהליך קבלת משכנתא "רגילה" והרוכשים צריכים לעמוד בבדיקות המשכנתא הרגילות של הבנקים.
- בחירת דירה וחתימה על חוזה רכישה עם קבלן – הקבלן יזמן לכנס את הזוכים יציג את הפרויקט ויענה על שאלות. לאחר מכן יוזמנו לבחירת דירה בהתאם לסדר עולה של תוצאות הזכיה וינתן לכם 45 דקות בלבד לבחור את הדירה הרצויה לכם ובמעמד זה תידרשו להפקיד מקדמה על סך 2000 ₪ ע"ח תשלום הדירה ותחתמו על טופס בחירת הדירה המפרט את רכיביה (מס' חדרים, קומה, מעלית, מחסן, חניה וכו')
שימו לב- זוכים אשר אין להם תעודת זכאות בתוקף לא יוכלו לממש את זכייתם. לכן בדקו טרם הפגישה שאישור הזכאות תקף ומעודכן למצבכם הנוכחי ובהתאם להגרלה.
לאחר בחירת הדירה היזם יזמן את הזוכים לחתום על הסכם מכר מפורט וידרשו להגיש את תנאי התשלום והביטחונות.
חשוב מאד להגיע לפגישה עם אישור עקרוני על הסכום המבוקש למשכנתא. שימו לב יש לכם 45 דקות בלבד לבחירת דירה. לא בהכרח שהדירות שרציתם לבחור כבר יישארו פנויות ותיאלצו לבחור חלופות אחרות. לכן חשוב להגיע מוכנים. מה גם שלווים אשר יגיעו ללא אישור ויחתמו על חוזה ולבסוף ימצאו את עצמם ללא אישור מהבנק יאלצו לשלם פיצוי על הפרת חוזה. חשוב לתכנן את השלבים בצורה מאד מדויקת ומקצועית על מנת לבחור את הדירות בהתאם לתקציבכם ובהתאם למשכנתא שאושרה לכם.
לתשומת ליבכם- חשוב להתייחס לרכישת דירה במחיר למשתכן כאל רכישת נדל"ן לכל דבר. זוג שזכה בהגרלה ימתין כ 5 שנים עד כניסתו לדירה, לכן מומלץ לחשב את עלות השכירות בתוספת עלות הנכס ולבחון את כדאיות העסקה. זוג שזכה בהגרלה לא ברור איזה דירה יקבל והאם מתאימה לצרכיו האישיים. את גודל הדירה, הקומה וכו' תדעו רק לאחר שיזמנו אתכם לפגישה אישית לבחירת דירה וחתימה על החוזה היו לא מעט אנשים שנאלצו לוותר על הזכייה והחליטו לא לרכוש דירה בפרויקט מכיוון שהדירות שנותרו לא תאמו את צרכיהם או שלא תאמו לתקציב.
כששואלים אותי מהי משכנתא טובה? אני נוהגת לענות: משכנתא בהתאמה אישית כי לכל אחד יש את הבית האישי והמיוחד שלו!
אדאג לכם לקבלת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם בהתאמה אישית ואדאג שההליך יהיה פשוט, יעיל וחסכוני.
מוזמנים ליצור קשר.. או שתחסכו או שתרוויחו !
המאמר נכתב ע"י שירה בר עוז – יועצת נדל"ן, משכנתאות ופיננסים.
