שאלות ותשובות
משכנתאות
משכנתא זו הלוואה שניתנת לטובת רכישת נכס לדיור לצורך מגורים או השקעה כנגד שעבוד הנכס לטובת הגורם המממן.
הבנקים כולם כפופים לרגולציה של בנק ישראל אך לכל בנק מדיניות אשראי שונה למתן אישורי משכנתא, וכל בנק מנהל מוצרים ועסקאות באופן שונה לפי שיקול דעתו. אין בנק אחד שמתאים לכולם . כל עסקה נבחנת לגופה ומותאמת לפרופיל הפיננסי של הלקוח. תחום המשכנתאות מגוון ונרחב והליווי המקצועי מאד חשוב בתהליך. הידע המקצועי בתחום הוא מכפיל כח שיכול לחסוך לכם כסף רב ולהקנות לכם פתרונות יצירתיים.
סכום המשכנתא המקסימלי על פי הוראת בנק ישראל הוא 75% משווי הנכס. כלומר 25% הנותרים זה ההון העצמי שאתם צריכים לשלם מכספכם. הבנק מגדיר את ה 75% מימון משווי חוזה הרכישה או השמאות הנמוך מבניהם. כמובן שכל זאת בהתבסס על כך שההכנסות שלכם מאפשרות את סכום המשכנתא המבוקש ואתם עומדים ביחס ההחזר.
יחס ההחזר מחושב לפי הכנסות נטו בלבד ושהן מוכחות ומשולמות כסדרן ומופיעות בחשבונות הבנק. מחשבים הכנסות פחות הוצאות (הלוואות, מזונות וכו) ואת הסכום שנותר מכפילים בכ 35% . הסכום שמתקבל זהו הסכום המקסימלי אותו אתם יכולים לשלם כל חודש עבור המשכנתא.
משכנתא עסקית זו משכנתא שניתנת כנגד שעבוד נכס מסחרי או פרטי לטובת פעילות עסקית או רכישת נדל"ן מסחרי.
משכנתא עסקית מיועדת לטובת רכישת נכס מסחרי או לפעילות עסקית שמיועדת לכל מטרה: החזר הלוואת בעלים, רכישת מוניטין, זיכיונות, ציוד, רכבים, משרדים, השקעה בעסק, סגירת חובות עסקיים וכו'.
כשמתחילים לדבר על משכנתא זה מתחיל להישמע לרב האנשים כמו סינית. אין להם מושג בתחום, איך לנהל את המו"מ, באיזו ריבית לבחור, מה המשמעות של כל אחת מהן, איך זה משפיע עליהם בכלל ועוד הרבה תהיות ושאלות. זוג שהגיע אלי שהבנק לא היה מוכן לאשר להם משכנתא אלא רק עם ערב משלם השגתי עבורם משכנתא ללא ערבים כלל והם הצליחו לרכוש את הדירה שרצו.
לקיחת משכנתא זה תהליך של מו"מ מקצועי. תשאירו את זה בשבילי. קבלת ייעוץ מקצועי מעבר לחיסכון הכספי הזמן והבירוקרטיה שתחסכו גם תעצב את עתידכם הכלכלי בהתאם לתנאי העסקה ולהרכבת המסלולים שישפיעו על משק הבית שלכם ושל הקרובים שלכם לאורך שנים.
משכנתא הפוכה זו משכנתא שמיועדת לבני הגיל השלישי מגיל 60 ועד 90 שיש בבעלותם נכס (וזה הכל!) בשונה מהבנקים לא בודקים את הכנסות הלווים אלא רק את תקינות הנכס. סכום ההלוואה מחושב בהתאם לגיל הלווים וההלוואה ניתנת לכל מטרה כגון: טיולים לחו"ל, מעבר לדיור מוגן, שיפוצים, רכישת נכס, סילוק משכנתא קיימת, עזרה לילדים, פירעון הלוואות וכו׳.
בדיקת המחזור מומלצת אחת לשנה ובמיוחד שיש שינויים משמעותיים במשק כגון עליית ריביות או הורדת ריביות. פעולת המחזור יכולה להתבצע למטרות שונות שבסופו של דבר נועדו לשפר את רמת חייכם הן בהקלה על תזרים המזומנים בפריסת החוב לתקופה ארוכה יותר והן בחיסכון כספי רב וקיצור חיי המשכנתא. בכל שלב ניתן למחזר את המשכנתא ואין הגבלה על הפעולה.
בבדיקת כדאיות מקצועית ניתן לחסוך עשרות ועד מאות אלפי ₪ כאשר סכום החיסכון מושפע מגובה המשכנתא. חשוב להבין שככל שעמלת הפירעון המוקדם גבוהה יותר כך למעשה החיסכון גבוה יותר. בפעולת המחזור נקטע את רצף הריביות הגבוהות שאנו משלמים במשכנתא כדי שנתחיל לשלם ריביות נמוכות יותר ונחסוך המון כסף. כלומר גם אם שילמנו את הקנס זה עדיין מאד כלכלי ומשתלם .
חשוב לדעת שלא בכל בדיקת מחזור ישנה כדאיות גם אם קיים חיסכון. לצורך תהליך המחזור נדרש חיסכון עם "בשר". כלומר שלאחר כל הקנסות והעלויות סכום החיסכון שהתבטא בעקבות שינוי המסלולים או בקיצור תקופת המשכנתא היה גבוה ומשמעותי.
לעולם לא ניקח משכנתא וניתן לה להתקיים לאורך כל ה 30 שנה ללא מחזור. משכנתא זה לא "שגר ושכח" ובטח שלא "חתונה קתולית". בהתנהלות כזאת אנו זורקים כסף לפח ומפרנסים את הבנקים. במקום זה תשאירו את הכסף אצלכם ותהנו ממנו אתם ! תמיד יהיה נכון בשלב מסוים למחזר ולחסוך סכומים גבוהים ולא בהכרח רק פעם אחת . הכל מאד דינאמי! לכן חשוב לנהל את המשכנתא ולבדוק אותה אחת לתקופה.
שמאות
שמאות ניתנת לאחר חתימת החוזה, מסובסדת ע"י הבנק ומתומחרת באופן מדורג לפי שווי הנכס. שמאות מוקדמת מתבצעת טרם חתימת החוזה, משקפת מידע מורחב יותר והעלות שלה יקרה יותר משמאות רגילה. המטרה היא לוודא תקינות נכס ושווי טרם חתימת החוזה לוודא שיש לנו אפשרות לעמוד בתנאי התשלום ומצב הנכס תקין וללא חריגות ובעיות והבנק מוכן לתת לנו משכנתא.
שמאות מוקדמת מומלצת כאשר אנו לוקחים משכנתא מקסימלית של 75% מימון ואין לנו אפשרות להשלים יותר מ 25% הון עצמי או לחלופין לבחון חריגות בניה, היתרים וכו' ולוודא שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא .
מטרת השמאות המוקדמת למנוע הפרת חוזה ותשלום קנסות. השמאות המוקדמת מאפשרת לנו לוודא את תקינות הנכס ואת שוויו בהשוואה לסכום שסוכם בתשלום החוזה. לעיתים השמאות נמוכה יותר מכפי שסוכם בחוזה המכר ומכיוון שהבנק מחשב את שווי הנכס לפי השווי הנמוך מביניהם. יוצא שסכום המשכנתא יקטן ואנו נדרש להשלים הון עצמי נוסף .
הלוואות
בתקופה זו קבלנים מעוניינים לקדם את מכירת הדירות שלהם ומאפשרים לכם לשלם רק 10% הון עצמי מהעסקה וה90% הנוספים בקבלת המפתח .במועד מסירת המפתח אתם צפויים לקחת את המשכנתא כדי להשלים את ה90% הנותרים. את ה 10% הקבלן נותן לכם בהלוואת בלון ומסבסד את הריביות עבורכם .לכם חשוב לוודא שמועד המסירה של המפתח זהה למועד סיום ההלוואה שחתמתם עליה כי אחרת תצטרכו להקדים את המשכנתא ותיווצר לכם בעיה.
יש עולם חוץ בנקאי שמורכב מחברות ביטוח ומחברות חוץ בנקאיות פרטיות שבהן התאגדו אנשים מן השורה לספק לנו הלוואות ומשכנתאות לטווח ארוך ומאפשרות לנו פתרונות שהמערכות הבנקאיות לא מאפשרת. נפתח מגוון רחב של אפשרויות כי הם להבדיל מהבנקים אינם כפופים לרגולציה. חשוב לדעת שמן הסתם הריביות גבוהות יותר וצריך לבחון כדאיות כל עסקה לגופה.
הלוואה לכל מטרה הינה הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים שלא למטרת דיור. ההלוואה ניתנת למטרות שונות ומגוונות וחייבת להיות מוגדרת מטרה כגון: טיול בחו"ל, שיפוצים, הרחבה, איחוד הלוואות, סגירת חובות, עזרה לילדים, רכישת נכס בחו"ל, רכישת רכב, הקמת עסק וכו'. ההלוואה ניתנת לפריסה ארוכת טווח, בסכומי כסף גבוהים ויכולה להיות כלי משמעותי בשיפור חייכם. היא ניתנת עד 50% משווי הנכס ונבחנת בבנק כמו לקיחת משכנתא חדשה. ישנם מקרים במשק בו בנק ישראל מאפשר לתקופת זמן מוגבלת להגדיל את אחוז המימון מ 50% ל 70% כדי להקל על משקי בית בתקופות חריגות כגון הקורונה וזמני מלחמה.
משכנתא והלוואה לכל מטרה ניתנות כנגד שעבוד נכס ובדיקת ההיתכנות שיקולי האשראי של שתיהן זהות לחלוטין. השוני העיקרי הוא המטרות שלשמן הן נלקחות. משכנתא מיועדת לצורך רכישת נכס וכספי המשכנתא מועברים לצד ג' (מוכר הנכס). לעומת זאת הלוואה לכל מטרה כשמה כן היא ניתנת לכל מטרה ומופקדת לחשבוננו ולכן הריביות גם גבוהות יותר ממשכנתא רגילה.
מיסים ואשראי
זהו מס על מה שהרווחתי על הנכס מאז שרכשתי את הדירה ועד שמכרתי אותה. ההפרש זה השבח של הנכס שלי. וכאנחנו מרוויחים על הנכס רשות המיסים גובה מס על השבח. בדירה ראשונה יש לנו פטור ממס שבח. לא משנה כמה הרווחנו לא נשלם בכלל מס שבח. בדירה שניה ואילך אין לנו פטור ממס שבח וצריך לחשב את המיסים ולבחון אם שווה ונכון למכור את הנכס. זה תהליך חשוב במכירת נכסים ולפעמים מבטל את הכדאיות בלמכור.
דוח חיווי אשראי זהו דוח שמשקף את כל ההתנהלות הפיננסית של הלקוח לאורך ה 3 שנים האחרונות. בדוח מוצגים חשבונות בנק, הלוואות, כרטיסי אשראי, מסגרות, משכנתאות, ערבויות, כמות שקים והו"ק שנפרעו או החוזרו ועוד מידע רב ומגוון. למעשה הדוח בא לשקף את ההתנהלות הפיננסית של הלקוח ולהציג באופן גלוי את כל המצב הפיננסי שלו בכל המוסדות הבנקאים והחוץ בנקאיים, כדי לאפשר לנותני האשראי לבחון את בקשת הלקוח בצורה מהימנה ומקצועית.
בשום פנים ואופן לא!! חסימת מידע ומחיקת נתונים מהדוח "מכתימה" את הלקוח ויוצרת לו נזק עתידי. לקוחות רבים אינם מודעים להשלכות שיש לכך ומתפתים לפעול אחר חברות שמציעות פתרונות מסוג זה. במצב כזה אף בנק לא ירצה לתת אשראי ללקוח שהמידע עליו לא מוצג בשקיפות מלאה.
לפעמים אנשים מגיעים למצבים שהם מסתבכים כלכלית, והם תוך כדי מנסים למצוא פתרון בכל בנק אפשרי. למעשה הם רק מסבכים יותר את המצב כי בטווח הרחוק הם מכתימים את עצמם במספר בנקים "ויורים לעצמם ברגל". חשוב לזכור שהמקרה שנקלעתם אליו בסופו של דבר הוא זמני והכל יחלוף אבל חובות אבודים או סימונים אחרים עשויים להישאר בבנק לנצח עד אשר תפרעו את החוב. ברגע שאתם נקלעים למצב של חדלות פירעון התמקדו ככל האפשר בבנק אחד לנהל את התהליך כדי שלאחר מכן יהיו לכם בנקים נוספים לעבוד איתם בלי בעיות חריגות.